Zvyšování počtu osob v nájemcově domácnosti
Nájemce má právo realizovat v pronajatém bytě svůj soukromý a rodinný život a za tímto účelem přijímat návštěvy a nové členy domácnosti. Proti tomu stojí zájmy pronajímatele plynoucí z jeho vlastnického práva k bytu. Pro stanovení, jakým způsobem a za jakých podmínek může pronajímatel zasahovat do počtu osob v nájemcově domácnosti, určuje občanský zákoník níže popsaná pravidla.
Rozlišení pojmu „domácnost“ a „společná domácnost“ ve smyslu občanského zákoníku
Vzhledem k tomu, že zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník, používá pojmy „domácnost“ a „společná (případně rodinná) domácnost“1 v různých významech, považuji za důležité osvětlit rozdíl mezi těmito pojmy, aby nedocházelo k jejich záměně. Pojem společná domácnost byl dříve definován v občanském zákoníku účinném do 31. 12. 2013 a taktéž judikaturou následovně:
„Společná domácnost je spotřebním společenstvím trvalé povahy; představuje skutečné a trvalé soužití fyzických osob, v němž její členové přispívají k úhradě a obstarávání společných potřeb a společně a bez rozlišování hospodaří se svými příjmy.“2
V současném občanském zákoníku není pojem společná ani rodinná domácnost definován nijak. Pojem společné domácnosti má význam například pro zařazování do dědických tříd, kdy osoby žijící se zůstavitelem ve společné domácnosti dědí hned po potomcích zůstavitele3.
Pojem domácnost pak není zákonodárcem definován vůbec. Dle odborné literatury je pojem domácnost v souvislosti se změnou členů nájemcovy domácnosti vykládán jako „prostor, ve kterém má nájemce své obydlí“4. Pro určení, zda je daná osoba členem nájemcovy domácnosti, tedy není důležité, zda osoby společně hospodaří. Zároveň tyto osoby nejsou zařazeny do žádné z dědických tříd5.
Souhlas pronajímatele
Pronajímatel má obecně právo vyhradit si souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. Pokud si pronajímatel takové právo vyhradí, nemůže bez jeho písemného souhlasu nájemce dalšího člena domácnosti bez tohoto souhlasu přijmout. Toto ovšem neplatí pro osoby nájemci blízké a další případy hodné zvláštního zřetele. V takových případech je pronajímatel povinen dalšího člena nájemcovy domácnosti strpět. V každém případě však má nájemce povinnost pronajímatele o přijetí nového člena domácnosti informovat.
Maximální počet členů domácnosti
Nájemce sice má právo přijmout jako člena své domácnosti osobu blízkou bez ohledu na souhlas či nesouhlas pronajímatele, naproti tomu ale musí respektovat požadavek pronajímatele, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.
Návštěva a člen nájemcovy domácnosti
Zákon rozlišuje právo nájemce přijímat nového člena nájemcovy domácnosti, jak je popsáno výše, a přijímání kohokoliv do nájemcovy domácnosti (tedy osoby, které se nemají stát členy nájemcovy domácnosti). Spojením „přijímat kohokoliv“ je zde myšleno právo nájemce přijímat v pronajatém bytě návštěvy. Tyto návštěvy pak není nájemce povinen pronajímateli oznamovat a pronajímatel si nemůže vyhradit ani souhlas s jejich přijetím. Za návštěvu lze považovat i osobu, která se v bytě nájemce zdržuje po dobu několika dní.
Závěr (neveřejný)
Pronajímatel má právo, ujedná-li si to s nájemcem ve smlouvě, odepřít nájemci souhlas s přijetím další osoby jako člena nájemcovy domácnosti. Toto právo ale pronajímatel nemá ve vztahu k osobám blízkým nájemci a v případech zvláštního zřetele hodných. Osobami blízkými nemusí být jen členové úzké rodiny, ale také takové osoby, které by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní, přičemž se má za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí6. Vzhledem k tomu, že kromě již takto širokého okruhu osob blízkých může nájemce bez souhlasu pronajímatele přijmout ještě další osobu mimo tento okruh, jde-li o případ zvláštního zřetele hodný, má nájemce i přes vyhrazený souhlas pronajímatele poměrně široké možnosti k přijetí další osoby za člena své domácnosti. S ohledem na shora uvedené je více než vhodné sjednat si ve smlouvě pevně stanovený maximální počet osob, které mohou společně s nájemcem byt užívat.
I v případě, že jde o osoby, s jejichž přijetím za členy nájemcovy domácnosti není nutný souhlas pronajímatele, stále trvá povinnost nájemce změny v počtu osob pronajímateli oznamovat. Přestože zákon nestanoví nájemci povinnost hlásit pronajímateli identifikační údaje těchto osob, ale pouze počet, je vhodné po nájemci nejlépe už ve smlouvě tyto údaje vyžadovat, a to zejména z důvodu usnadnění komunikace například v případě přechodu nájmu na člena nájemcovy domácnosti. Za tímto účelem doporučujeme, aby si pronajímatel vyhradil sdělení těchto údajů nejen při zvýšení počtu osob v nájemcově domácnosti, ale i v případě, že dojde k jeho snížení nebo k výměně těchto osob, i když se celkový počet osob v bytě nezmění.
Problematické bývá rozlišit, kdo a kdy se členem nájemcovy domácnosti stává a tak odlišit člena domácnosti od návštěvy. Dle občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013 měl nájemce povinnost ohlásit změnu v počtu osob a jejich identifikaci v případě, že lze mít za to, že tato změna potrvá déle než 2 měsíce. Takové ustanovení v současném občanském zákoníku chybí. Je proto vhodné si s nájemcem už v nájemní smlouvě vyjasnit, kdy a za jakých okolností se z „návštěvy“ stává člen nájemcovy domácnosti. Od tohoto okamžiku by tak nájemci vznikala povinnost pronajímateli oznámit změny v počtu osob, případně získat souhlas pronajímatele s přijetím nového člena nájemcovy domácnosti. Informace o počtu členů nájemcovy domácnosti jsou pro pronajímatele relevantní zejména z důvodu stanovení výše záloh za služby využívané nájemcem a členy jeho domácnosti v souvislosti s nájmem a dodržení počtu maximálního počtu členů v bytě.
Nadto je neoznámení změny počtu nájemcovy domácnosti závažným porušením povinnosti nájemce, přičemž pakliže by se toto porušení opakovalo, mohlo by být zákonným výpovědním důvodem ze strany pronajímatele. Neoznámením přijetí návštěvy, byť dlouhodobější, pronajímatel žádnou svou povinnost neporušuje.
1 Občanský zákoník používá též pojmy „rodinná domácnost“, 2 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 9. 2000, č.j. 20 Co 140/99-523 ust. § 1636 odst. 1 občanského zákoníku 4 Švestka, J., Havel, Dvořák, J., Pelikánová, I. Občanský zákoník Komentář Sv.V -- Relativní majetková práva 1. část. 1. vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2014, 1700 s.5 Člen nájemcovy domácnosti sice nedědí, může na něj ale dle ust. § 2279 občanského zákoníku přejít po smrti nájemce nájem bytu 6 ust. § 22 občanského zákoníku
Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.
Mgr. Simona Votřelová
Pardubice - Dražkovice 181, PSČ 533 33