Zprostředkovatelská smlouva – pozor na nárok, který je vymáhán
Aktualizováno: 21. 8. 2020
Zprostředkovatelské smlouvy týkající se zprostředkování převodu nemovité věci patří z pohledu posuzování jejich platnosti či neplatnosti k jedněm z nejproblematičtějších druhů smluv. S každým rozhodnutím soudu padají ustanovení, která byla doposud realitními kancelářemi běžně používána. Je třeba zachovat obezřetnost nejen při vytváření textace zprostředkovatelské smlouvy, ale také při volbě nároku, který má být na základě takové smlouvy vymáhám. Ve většině případů se již podařilo vymýtit „nevratné zálohy“, které vlastně byly smluvními pokutami, ale pro nedostatek určitosti nebo z jiných důvodů neobstály ani jako smluvní pokuty. Smluvní pokuty u zprostředkovatelských smluv nejsou ničím neobvyklým ani nemorálním a mnohdy jsou jediným způsobem, jak nahradit realitní kanceláři jejich snahu v případě, že je tato snaha zmařena jejich vlastním klientem (dále jen „zájemce“). Zřejmě v důsledku snahy vyhovět dosavadní judikatuře však občas dochází k tomu, že jsou namísto „nevratných záloh“ vymáhány smluvní pokuty, které jsou však neplatné. To se děje i v případě, kdy realitní kanceláři (dále jen „zprostředkovatel“) vznikne oprávněný nárok na její odměnu - provizi.
Případ shora uvedené záměny nároků řešil v letošním roce také Nejvyšší soud. Ten se ve svém rozsudku ze dne 10. 4. 2018, sp. zn. 33 Cdo 2317/2017 zabýval situací, kdy se zprostředkovatel domáhal úhrady smluvní pokuty vůči zájemci, který byl spotřebitelem. Tento zájemce po skončení smlouvy o zprostředkování uzavřel se třetí osobou smlouvu původně zprostředkovávanou zprostředkovatelem. Tuto třetí osobu však ještě za doby účinnosti zprostředkovatelské smlouvy vyhledal zprostředkovatel. Ve zprostředkovatelské smlouvě byla sjednána povinnost zájemce neuzavřít sám nebo bez souhlasu zprostředkovatele s takovou osobou zprostředkovávanou smlouvu, a to ani po skončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy. Splnění této povinnosti zájemce bylo zajištěno smluvní pokutou. Výše smluvní pokuty byla sjednaná tak, že odpovídala výši provize.
Na první pohled se může jevit nárok zprostředkovatele jako oprávněný. Zprostředkovatel zjevně splnil svou povinnost, když uzavření smlouvy zprostředkoval (byť k jejímu uzavření došlo až po skončení smlouvy o zprostředkování) a měla by mu tak být vykompenzována jeho odměna, ať už nazvaná provizí nebo smluvní pokutou.
Selským rozumem na první pohled logický úsudek je však mylný a to ze dvou důvodů:
V první řadě má zprostředkovatel v takovém případě i nadále nárok na provizi. To mu zajišťuje ust. § 2454 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“).1 Pokud tedy zprostředkovatel daným ustanovením sledoval úhradu provize i v případě, že by byl zájemcem obcházen, bylo ustanovení o smluvní pokutě nadbytečné, neboť se svého nároku mohl domáhat z titulu splnění hlavního závazku ze zprostředkovatelské smlouvy – tedy úhrady provize. Určení, zda bude částka vymáhána z titulu provize nebo smluvní pokuty také není jen slovíčkařením, ale má své opodstatnění. Jedná se o dva rozdílné právní tituly a právní nárok může být přiznán z obou z nich. Pokud by soud žalobě na úhradu smluvní pokuty vyhověl, mohl by se zprostředkovatel domáhat také úhrady provize a částka odpovídající provizi by mu tak byla uhrazena dvakrát.
Druhým problematickým bodem je rozsah zajišťované povinnosti. Mohla by nastat situace, kdy by se shora uvedenou třetí osobou uzavřel zájemce zprostředkovávanou smlouvu např. i několik let poté, co ji zprostředkovatel vyhledal a za úplně jiných podmínek než za podmínek vyjednaných zprostředkovatelem. V takových případech by zprostředkovatel pravděpodobně nárok na provizi neměl, nicméně by stále splňoval podmínky pro nárok na smluvní pokutu dle shora uvedeného sankčního ustanovení zprostředkovatelské smlouvy. Nejvyšší soud takové ustanovení označil za neplatné, které v rozporu s požadavkem přiměřenosti zakládá významnou nerovnováhu práv a povinností v neprospěch spotřebitele ve smyslu ust. § 1813 a 18152 občanského zákoníku. Rozpor s požadavkem přiměřenosti a významná nerovnováha jsou pojmy značně neurčitými a vyhodnocení, kdy jde o ujednání přiměřené a kdy už o nepřiměřené, může být do značné míry subjektivní. V daném případě Nejvyšší soud uvedl, že „zajištění časově neomezené povinnosti smluvní pokutou vyvolává nejistotu v poměrech žalovaného (spotřebitele), neboť kdykoliv po ukončení smlouvy o zprostředkování (2. 9. 2015) by byl ohrožen sankcí, pokud by – byť za jiných podmínek a v odlišných poměrech – uzavřel kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí smlouvě kupní s osobou, která v době trvání právního vztahu ze smlouvy o zprostředkování jednala se zprostředkovatelkou a projevila zájem o koupi předmětné věci nemovité“.
Shora citované rozhodnutí Nejvyššího soudu tak může být jedním z mnoha kritérií pro určení toho, co je ve vztahu ke spotřebiteli ještě přiměřené a co už nikoliv. Toto i ostatní kritéria budou soudní praxí ještě dotvářena, specifikována nebo zobecňována a případně i revidována.
Závěrem lze shrnout, že zásadní problém ve shora popisovaném případě není ani tak v samotné smlouvě, ale v rozhodnutí, jaký právní titul bude v soudním řízení tvrzen. Ani v případě neúspěšné žaloby na smluvní pokutu zprostředkovateli nic nebrání domáhat se shodné částky z titulu úhrady provize. Do doby, než zjistí, že smluvní pokuta jako nárok neobstojí, však může dojít k promlčení práva na úhradu provize. Zároveň nelze opomenout náklady na vymáhání neoprávněného nároku, které se s větší výší vymáhané částky stávají méně zanedbatelnými. Byť se tedy může zdát, že jde jen o zbytečné slovíčkaření, výběr „špatného slova“ může mít bohužel i vcelku zásadní negativní následky. Proto je vhodné před samotným podáním žaloby nespoléhat pouze na jazykové vyjádření smlouvy a na pocit spravedlnosti, ale je potřeba zvolit s ohledem na některá ustanovení občanského zákoníku takový nárok, který není ohrožen nepřiznáním z důvodu nepřiměřenosti či z jiného ustanovení, jehož interpretace může být nejednotná.
1 Právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy.
2 § 1813: Má se za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.
3 § 1815:K nepřiměřenému ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.
Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.
Mgr. Simona Votřelová
Pardubice - Dražkovice 181, PSČ 533 33
Praha – Truhlářská 1108/3, PSČ 110 00
tel./fax: +420466310691
gsm: +420 724 794 986