Zadržení movité věci pronajímatelem
V ustanovení § 2234 z.č. 89/2012 Sb, občanský zákoník v platném znění (dále jen „NOZ“ nebo „zákon“) je uvedeno, že pronajímatel má právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní. Vzhledem k tomu, že uvedené ustanovením není nijak dále upraveno, tudíž neupravuje zadržení movité věci pronajímatelem, jak tomu bylo v předchozím občanském zákoníku, kdy pronajímateli nemovitosti vznikalo ze zákona zástavní právo, tak se musíme přesunout do obecné právní úpravy, která upravuje zadržovací právo.
Úvod
Zadržovací právo je jedno z věcných práv k věci cizí, které působí vůči každému, tedy i proti vlastníkovi zadržené věci ve prospěch oprávněné osoby, tedy pronajímatele. Hlavní funkcí zadržovacího práva je zajišťovací funkce obdobně jako u práva zástavního. Liší se pouze tím, že uplatnění zadržovacího práva je jednostranným právním aktem na rozdíl od zástavního práva, které vzniká dohodou. Zadržovací právo převážně slouží k tomu, aby motivovalo dlužníka k uhrazení jeho dluhu.
Podstata zadržovacího práva
Podstatou zadržovacího práva je oprávnění zadržet cizí movitou věc, kterou má nájemce na věci nebo v ní. Zadržená věc slouží k zajištění převážně splatného dluhu vůči osobě, které by byl jinak věřitel povinen tuto zadrženou věc vydat. Zákon uvádí, že zajistit zadržovacím právem lze i nesplatný dluh a to za těchto podmínek:
Nezajistí-li dlužník dluh jinak, ač jej dle smlouvy nebo zákona zajistit měl,
Prohlásí-li dlužník, že dluh nesplní,
Stane-li se jinak zřejmým, že dlužník dluh nesplní…
Čí věc může pronajímatel zadržet?
Z vyjádření zákona nelze zcela posoudit, zda pronajímatel může zadržet věc, která patří pouze nájemci, nebo zda zadržovací právo může uplatnit i k věcem třetích osob, které byly umístěny na či v předmětu nájmu, ale domnívám se, že pronajímatel může zadržet i věc třetí osoby, která se nachází na či v předmětu nájmu, jelikož z dikce zákona nevyplývá, že by tato věc měla patřit nájemci. Tudíž pokud pronajímatel zadrží na nebo v předmětu nájmu věc třetí osoby a má za to, že vlastníkem této věci je nájemce, tak bude na skutečném vlastníkovi této věci, aby prokázal své vlastnické právo, a tím vyloučil z výkonu zadržovacího práva tuto zadrženou věc.
Všeobecně lze zadržet pouze cizí věc, kterou má věřitel oprávněně u sebe, v našem případě půjde o věci, které má nájemce na pronajaté věci nebo v ní. Z toho vyplývá, že nesmí být zadržena věc, kterou má u sebe pronajímatel neprávem, zejména zmocnil by se jí lstí nebo násilně. Pronajímatel má ale právo se věci, která je na nebo v předmětu nájmu zmocnit či uchopit ji do svého držení. K uvedené větě, je vhodné uvést, že toto je nutné činit v souladu s Listinou základních práv a svobod, ústavním pořádkem a se zásadami na nichž vychází NOZ. Na jedné straně nám tedy stojí základní lidská práva jako jsou právo na osobní a domovní svobodu, ochrana vlastnického práva, ... a na druhé straně stojí právo pronajímatele zajistit svou pohledávku. Tedy výkonem zadržovacího práva nesmí být nepřiměřeným způsoben zasahováno do práv chráněných uvedenými hodnotami. Příkladem lze uvést, že pronajímatel nemůže svémocně vniknout do pronajatého bytu za účelem výkonu zadržovacího práva.
Na jakou pohledávku uplatní pronajímatel zadržovací právo
Otázkou také stále zůstává, zda pronajímatel může uplatnit zadržovací právo pouze na pohledávku vůči nájemci na nájemném nebo i na jakékoliv jiné pohledávky, které má pronajímatel za nájemcem, a které vznikly pronajímateli z jiného právního důvodu než je nájemní smlouva. Pro srovnání v předchozím občanském zákoníku vznikalo zákonné zástavní právo pronajímatele pouze na zajištění nájemného. Vzhledem k tomu, že výše uvedené zadržovací právo se nachází v rámci ustanovení o nájmu, je pravděpodobné že smyslem a účelem tohoto ustanovení je zajištění pohledávek plynoucích z nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem, ale správný výklad připadne až judikatuře českých soudů.
Vznik zadržovacího práva
Zadržovací právo vzniká jednostranným jednáním pronajímatele, lze to vyvodit z toho, že danou věc ze své vlastní vůle zadrží. Poté co pronajímatel uplatní své zadržovací právo a danou věc zadrží, vzniká mu oznamovací povinnost vyrozumět nájemce o zadržení dané věci a uvést důvod proč byla zadržena. Toto vyrozumění doporučuji provést vždy písemně na ochranu pronajímatelových práv. U nájemní smlouvy o nájmu bytu a domu musí být oznámení o zadržení věci vždy sepsáno písemně, jelikož ze zákona vyplývá, že všechny smlouvy, které byly uzavřeny písemně a na základě této písemné smlouvy má věřitel věc u sebe, tak je tu povinnost oznámit zadržení věci také písemně.
Pokud pronajímatel danou věc zadrží, je povinen oni dbát s péčí řádného hospodáře, tedy o zadrženou věc musí být pečováno s odborností, aby se nezhoršoval její stav, či nebyla zcizena nebo zničena, jinak odpovídá za škodu, která na zadržené věci vznikne. Na druhou stranu pokud pronajímateli vzniknou náklady v souvislosti s péčí o zadrženou věc, má proti nájemci právo na náhradu nákladů jako řádný držitel.
Byla-li nájemní smlouva uzavřena před účinností NOZ, tak pronajímateli svědčí zákonné zástavní právo dle ust. § 672 odst. 1 předchozího občanského zákoníku, ke všem movitým věcem, které byly na pronajaté věci ke dni účinnosti NOZu. Uvedené věci, které jsou na pronajaté věci, musí patřit nájemci nebo osobám, které s ním žijí ve společné domácnosti, s výjimkou věcí vyloučených z výkonu rozhodnutí. I přesto, že dle přechodného ustanovení § 3074 NOZ se nájem řídí NOZem ode dne nabytí jeho účinnosti, a ke vzniku nájmu došlo před účinností NOZu, tak práva a povinnosti vzniklé přede dne nabytí účinnosti NOZu se posuzují podle dosavadních právních předpisů, proto se zadržovací resp. zástavní právo k movitým věcem vzniklé dle předchozí právní úpravy řídí předchozí právní úpravou i přesto, že nájem se řídí úpravou novou. Rozhodující ale je, kdy movité věci byly vneseny nájemcem na či do předmětu nájmu, pokud byly věci vneseny před účinností NOZu, automaticky vzniká k těmto věcem zákonné zástavní právo, pokud tyto věci byly vneseny na či do předmětu nájmu až po účinnosti NOZu, tak žádné zákonné zástavní právo nevzniká a pronajímatelů bude svědčit pouze právo zadržovací.
Zánik zadržovacího práva a zpeněžení zadržené věci
Zadržovací právo pronajímatele k zadržené věci zaniká:
Zánikem zajištěného dluhu nebo zadržené věci.
Vzdá-li se pronajímatel zadržené věci, a to buď jednostranně, nebo ujednáním s vlastníkem věci.
Dostane-li se zadržená věc trvale z moci pronajímatele. Je-li pronajímateli dána dostatečná jistota.
Pokud nebyl nájemce dostatečně motivován zadržením věci pronajímatelem k uhrazení dluhu ani zadržovací právo nezaniklo dle výše uvedeného, tak pronajímatel, který zajistil svou pohledávku zadržovacím právem má právo zadrženou věc zpeněžit obdobně, jako je uvedeno v ust. § 1359 NOZ výkon zástavního práva. Pronajímateli by tedy mělo být umožněno zpeněžit zadrženou věc třemi způsoby:
Pronajímatel se uspokojí způsobem, který si dohodne s pronajímatelem. Tato dohoda musí být v písemné formě.
Pronajímatel se uspokojí z výtěžku zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě.
Pronajímatel se uspokojí prodejem zástavy podle jiného zákona.
Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o. Mgr. Nikola Senetová Pardubice - Dražkovice 181, PSČ 533 33 tel./fax: +420466310691 gsm: +420 724 794 986 www.advokatijelinek.cz