Vyklizení a předání bytu nájemcem
Nájemní vztah je závazkový právní vztah, v rámci kterého se pronajímatel zavazuje poskytnout nájemci k dočasnému užívání určitou věc a nájemce je povinen za užívání této věci hradit pronajímateli nájemné. Jak plyne z výše uvedeného, předmět nájmu je nájemci poskytován jen dočasně. Po skončení nájmu je tak nájemce povinen byt předat pronajímateli. Pakliže se tak nestane, může se pronajímatel bránit podáním žaloby na vyklizení. Níže nastíním, jaké alternativy jsou k soudnímu řízení pro pronajímatele k dispozici.
Předání bytu
Pakliže bude nájemci předáván byt k užívání vyklizený, je i nájemce povinen jej ke dni skončení nájmu předat pronajímateli taktéž vyklizený. Pronajímatel většinou na vyklizení bytu trvá, neboť má zájem byt dále pronajímat nebo užívat. Ačkoliv za jiných okolností by byl pronajímatel ke vstupu do bytu oprávněn už jen z titulu svého vlastnického práva, v případě, kdy byl byt pronajat, je situace jiná, a to i v případě, kdy nájemcovo nájemní právo k bytu již netrvá a nájemce byt užívá neoprávněně.
Aby mohl pronajímatel do bytu vůbec vstoupit, musí být byt předán. Dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen NOZ), se byt považuje za předaný, jsou-li pronajímateli odevzdány klíče od bytu a nebrání-li mu jinak nic v jeho přístupu a užívání. Pakliže tedy nájemník předá pronajímateli klíče od bytu, může jej pronajímatel užívat, dále pronajímat nebo s ním jinak disponovat, a to bez ohledu na to, zda předání bytu proběhlo protokolárně nebo obdobným způsobem. Pakliže je byt takto předaný, může pronajímatel byt sám užívat. Pokud nájemce nepředal byt vyklizený, dostává se tím do prodlení, neboť nesplnil povinnost předání bytu ve stavu, v jakém mu byl předán1. Pakliže v bytě zůstanou po předání některé věci, o nichž se lze domnívat, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, má pronajímatel povinnost o tuto věc se postarat, avšak na účet nájemce2.
Žaloba na vyklizení
Může se však stát, že nájemce byt nevyklidí ani nepředá, a to i přesto, že nájem dávno zanikl. Pakliže nájemník takto nepředaný byt stále užívá, byť neoprávněně, nemůže do něj pronajímatel svévolně vniknout a byt vyklidit sám nebo jej začít užívat, neboť by tím páchal trestný čin porušování domovní svobody ve smyslu ust. § 178 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník (dále jen trestní zákoník), kterého se dopustí ten, kdo „neoprávněně vnikne do obydlí jiného nebo tam neoprávněně setrvá“. V takovém případě pronajímateli nezbývá, než podat soudu žalobu na vyklizení, případně se následně domáhat vyklizení po právní moci rozsudku i exekučně.
Opuštění bytu
Není neobvyklá situace, kdy se nájemce z pronajatého bytu odstěhuje, byt nepředá, třeba v něm i zanechá v něm své věci a s pronajímatelem nekomunikuje. V takových případech se musel pronajímatel do 31. 12. 2013 domáhat svých práv opět žalobou na vyklizení bytu, přičemž tento proces i s ohledem na případné neznámé místo pobytu nájemce, býval velmi zdlouhavý. Nový občanský zákoník přinesl pro pronajímatele novou možnost, jak se v takových případech domoci svých práv bez soudního řízení. Opustí-li totiž nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned3. Problematickou zůstává formulace „bez jakýchkoliv pochybností“, tedy, jak má pronajímatel zjistit, že byt byl skutečně opuštěn. Nabízí se možnost zjištění informací např. od sousedů, ale tyto informace nemusejí být vždy věrohodné nebo jimi tito nemusejí vůbec disponovat. Nadto je jakékoliv zjišťování takových údajů prostřednictvím třetích osob pro pronajímatele nadbytečným vynakládáním úsilí.
Pronajímatel tedy již nemusí domlouvat s nájemcem setkání za účelem osobního předání a sepisování protokolu o předání bytu, ale byt je pronajímateli předán například již tím, vhodí-li mu nájemce klíče do poštovní schránky. Pronajímatel pak může do bytu oprávněně vstoupit. Zároveň při dlouhodobé nepřítomnosti nájemce nemusí pronajímatel za účelem vstupu do bytu podávat žalobu na vyklizení, jestliže je zřejmé, že nájemce byt opustil.
Závěr (neveřejný)
Pro řešení shora uvedeného problému týkajícího se povinnosti zjistit opuštění bytu nájemcem bez jakýchkoliv pochybností se nabízí možnost zjištění této informace např. od sousedů nebo nájemcových známých. Tyto informace však nemusejí být vždy věrohodné nebo jimi nemusejí tyto osoby vůbec disponovat. Nadto je jakékoliv zjišťování takových údajů prostřednictvím třetích osob pro pronajímatele nadbytečným vynakládáním úsilí. Nejsnazším, avšak problematickým, způsobem, jak se dozvědět, zda nájemce byt opustil, je do bytu vniknout; nutno dodat, že v takovém případě se ale pronajímatel vystavuje riziku trestního stíhání ze shora popsaných důvodů v případě, že by byt opuštěný nebyl. Pronajímatel může vniknout do bytu bez součinnosti nájemce pouze v případech krajní nouze4.
Aby se pronajímatel při vstupu do vlastního bytu pronajatého nájemci v případě, že nájemci jeho právo k bytu již nenáleží, ale tento přesto byt řádně neodevzdal a s pronajímatelem nekomunikuje, vyhnul případnému trestnímu stíhání pro trestný čin porušování domovní svobody, je možné využít některého z důvodů vylučujících protiprávnost dle trestního zákoníku. Mezi ně řadí mimo patří i „svolení poškozeného“, díky němuž trestný čin nespáchá ten, kdo jedná na základě svolení osoby, jejíž zájmy, o nichž tato osoba může bez omezení oprávněně rozhodovat, jsou činem dotčeny. Toto svolení musí být dáno předem nebo současně s jednáním osoby páchající čin jinak trestný, dobrovolně, určitě, vážně a srozumitelně. Zároveň se tato okolnost vylučující protiprávnost nevztahuje na souhlas s ublížením na zdraví nebo usmrcením5. V praxi to znamená, že pakliže pronajímatel dopředu získá nájemcovo svolení k násilnému vniknutí do pronajatého bytu, může takto pronajímatel učinit, aniž by se tím dopouštěl páchání trestného činu. Toto svolení je možné získat například ustanovením v nájemní smlouvě, ve které dává nájemce dopředu pronajímateli svolení ke vstupu do najatého bytu, a to i svépomocí, v případě, kdy tento byt poté, co mu skončí nájemní právo k bytu, nepředá. Toto ustanovení je vhodné do smlouvy zakomponovat nejen pro případ nespolehlivého nájemníka, ale i z dalších praktických důvodů, které mohou být i ku prospěchu nájemce. U tohoto mohou nastat zdravotní potíže a nebude fyzicky schopen byt vyklidit, bude nucen náhle odcestovat a byt nestihne předat apod. Díky shora uvedenému ustanovení se tak nájemník vyhne tomu, že by byt právně dál užíval a s tím spojeným komplikacím (povinnost pokračování v hrazení nájemného 6 apod.).
1 Ve smyslu ust. § 2225 NOZ
2 ust. § 2296 NOZ
3 ust. § 2292 NO 4 Jde o případ, kdy by pronajímatel odvracel d sebe nebo od jiného přímo hrozící nebezpečí újmy, není povinen k náhradě újmy tím způsobené, nebylo-li za daných okolností možné odvrátit nebezpečí jinak nebo nezpůsobí-li následek zjevně stejně závažný nebo ještě závažnější než újma, která hrozila
5 ust. § 30 trestního zákoníku
6 ust. § 2295 NOZ
Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.
Mgr. Simona Votřelová
Pardubice - Dražkovice 181, PSČ 533 33