Vliv změny vlastníka bytu na nájem
V současné době není neobvyklé, že dochází ke změnám vlastníků pronajatých nemovitostí, ať už na základě dědictví, soudního rozhodnutí, darování, koupě nebo jiného právního titulu. Tyto změny jistým způsobem ovlivňují i nájemní vztah. O tom, kdy nájem zaniká, trvá nebo jakým způsobem se mění práva a povinnosti stran pojednává tento článek.
Placení nájemného
V případě změny vlastníka bytu přecházejí v zásadě práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Stejně tak práva a povinnosti nájemce zůstávají nezměněné1. Na nového pronajímatele však nepřecházejí veškerá práva a povinnosti původního pronajímatele jako například při dědění. Na nového pronajímatele nepřejdou například pohledávky za nájemcem a dluhy pronajímatele vůči nájemci vzniklé za doby trvání původního vztahu2 a tato práva a povinnosti tak musí být vypořádány mezi nájemcem a původním vlastníkem.
Se shora uvedeným souvisí povinnost nájemce hradit nájemné novému vlastníkovi. Tuto změnu v osobě oprávněné k úhradě nájemného v oddílu o nájmu upravena není, a proto je třeba řídit se v tomto případě obecnými ustanoveními občanského zákoníku o změně v osobě věřitele, dle kterých je dlužník (v tomto případě nájemce) povinen hradit postupníkovi (v tomto případě novému pronajímateli) až od chvíle, kdy jej postupitel (původní pronajímatel) o změně vlastníka bytu vyrozuměl nebo je mu postupníkem změna vlastnictví prokázána. Do té doby se může nájemce zprostit své povinnosti tím, že splní původnímu pronajímateli. Zde jde však především o ochranu nájemce, aby se tento neocital v prodlení s úhradou nájemného nebo nebyl nucen hradit nájemné dvakrát, když by mu nový vlastník prokázal své vlastnictví až poté, co by nájemce nájemné uhradil vlastníkovi původnímu.
Původnímu vlastníkovi však právo na nájemné za dobu, po kterou není vlastníkem nemovitosti, nesvědčí, a to i přesto, že nájemce byl s ohledem na shora uvedené oprávněn plnit k rukám původního vlastníka. V takovém případě je původní vlastník povinen vypořádat se s vlastníkem novým, jinak by se jednalo o bezdůvodné obohacení.
Práva a povinnosti, které nepřecházejí
Nájemní vztah se řídí nejen zákonem, ale také ujednáním stran, která se mohou od ustanovení zákona, pokud to tento nezakazuje, odchylovat. Jistě by nebylo spravedlivé po novém vlastníkovi požadovat, aby vstoupil do všech práv a povinností původního pronajímatele. Tento se mohl nájemci zavázat k povinnostem nad rámec zákona, ke kterým by se nový pronajímatel nezavázal. Z tohoto důvodu nevstupuje nový vlastník do veškerých povinností původního pronajímatele, ale jen do těch, které stanovuje zákon.
Jiná situace nastává v případě, kdy nový pronajímatel o těchto povinnostech věděl (například měl možnost se před uzavřením kupní smlouvy seznámit s nájemní smlouvou), a přesto se vlastníkem bytu stane. Za těchto okolností vstupuje i do těch povinností pronajímatele, které si původní strany nájemního vztahu ujednaly smluvně nad rámec zákona.
Výpověď
Změna vlastníka pronajaté věci obecně není výpovědním důvodem ani ze strany nájemce ani ze strany pronajímatele. Na druhou stranu je zde nutné chránit autonomii vůle stran, tedy svobodně se rozhodnout, s kým smlouvu uzavřou. Z tohoto důvodu je možné v nájemní smlouvě stanovit možnost výpovědi z nájmu z důvodu změny vlastníka. V takovém případě musí pronajímatel vypovědět nájem do tří měsíců od doby, kdy se o tom, že je byt pronajatý dozvěděl nebo musel dozvědět, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl, přičemž v obou případech je výpovědní doba tříměsíční.
Nový vlastník má též právo vypovědět nájem do tří měsíců ode dne, kdy se dozvěděl, že je byt pronajat a kdo je nájemcem v případě, že neměl rozumný důvod pochybovat o tom, že je předmět nájmu pronajat.
Shora uvedené ovšem neplatí o nájmu bytu, ve kterém nájemce skutečně bydlí. V takovém případě nelze nájem ze strany pronajímatele vypovědět vůbec, bez ohledu na to, zda měl nebo neměl nový vlastník rozumný důvod pochybovat o tom, že byt není pronajat. Nepřihlíží se ani k opačnému ujednání ve smlouvě. Pokud tedy má nový vlastník zájem nájem vypovědět, musí tak učinit ze stejných důvodů, z jakých by byl dle zákona oprávněn nájem vypovědět původní vlastník.
Závěr (neveřejný)
Ze shora uvedeného textu vyplývá několik situací, na které je nutné se při změně vlastnictví předmětu nájmu soustředit. Předně je nutné si uvědomit, že od přechodu vlastnictví je oprávněn přijímat nové plnění od nájemce nový pronajímatel a v případě, že se nájemce o přechodu vlastnictví včas nedozví, je původní pronajímatel povinen po tuto dobu nejen od nájemce plnění přijímat, ale nadto toto nahrazovat novému pronajímateli. Z tohoto důvodu je vhodné nespoléhat se pouze na nového vlastníka pronajaté věci, že tuto změnu vlastnictví nájemci prokáže, ale co nejdříve tuto skutečnost nájemci sdělit, neboť od této doby je nájemce povinen plnit výhradně novému vlastníkovi.
Pokud pak jde o výpověď z nájmu bytu, ve kterém nájemce bydlí, je nutné upozornit, že za takový byt nelze bez dalšího považovat každý byt, který je dle nájemní smlouvy určen k bydlení. Zákon zde stanovuje podmínku faktického bydlení nájemce. Za takto obydlený byt nájemcem nebude považován například byt, který nájemce dále pronajímá podnájemníkovi a sám v něm nežije. Z logiky věci sem dále nebude patřit ani byt, který fakticky není obýván vůbec nebo byt, který je pronajat právnické osobě 3.
1 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2002, sp. zn. 25 Cdo 136/2001 2 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2010, sp. zn. 28 Cdo 4735/2009 3 Švestka, J., Havel, Dvořák, J., Pelikánová, I. Občanský zákoník Komentář Sv.V -- Relativní majetková práva 1
Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.
Mgr. Simona Votřelová
Pardubice - Dražkovice 181, PSČ 533 33
tel./fax: +420466310691
gsm: +420 724 794 986