Smrt nájemce
Uzavřením nájemní smlouvy vznikají nájemci a pronajímateli určitá práva a povinnosti. Kdo se ale stane oprávněným a povinným v případě, že dosavadní nájemce zemře? Může pronajímatel sám vyklidit byt zemřelého nájemce, aby jej mohl dále užívat ke svému účelu, tzn. K pronájmu jiné osobě? Problematiku smrti dosavadního nájemce a jejich následků vůči pronajímateli řeší tento článek.
Přechod nájmu na člena domácnosti
Přechod nájmu v případě smrti nájemce upravoval již starý občanský zákoník1. Nový občanský zákoník2 tento institut převzal s menšími úpravami a doplněními. Pokud zemře nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. I bez souhlasu pronajímatele takto může přejít nájem na osobu, která byla nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk. Na osobu, která nebyla takto spřízněna s dosavadním nájemcem, může dojít k přechodu nájmu jen v případě, že s tímto pronajímatel souhlasí. Splňuje-li více členů nájemcovy domácnosti podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně. Výjimku z toho tvoří nájemcovi potomci, neboť je-li součástí domácnosti dosavadního nájemce jeho potomek, pak má k přechodu práv a povinností z nájmu přednostní právo. V případě, že je zde potomků více, přechází nájem na tyto potomky společně a nerozdílně, přičemž ostatní členové jsou z přechodu nájmu vyloučeni. Každá osoba, která splňuje podmínky pro přechod nájmu, může do jednoho měsíce od smrti nájemce oznámit pronajímateli, že v nájmu nehodlá pokračovat. Toto oznámení je nutné provést v písemné formě, neboť je důležité pro určení dne zániku nájmu – nájem tedy zaniká dnem doručení oznámení pronajímateli.
Délka nájmu vzniklého jeho přechodem
Přejde-li nájem na člena domácnosti dosavadního nájemce, jak je uvedeno výše, zákon stanovuje jeho délku, a to v rozsahu nejvýše dvou let ode dne, kdy nájem přešel. Z toho existují dvě výjimky. První z nich bude situace, kdy nájem přešel na osobu, která ke dni přechodu nájmu dosáhla věku 70 let. V tomto případě nedochází ke zkrácení doby nájmu na dva roky ode dne jeho přechodu, ale je jí ponechán nájem na dobu neurčitou. Druhý případ se vztahuje k osobě, která nedosáhla ke dni přechodu nájmu věku 18 let. V tomto případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku 20 let, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak.
Uvedené v praxi znamená, že délka nájmu se bude odvíjet od skutečnosti, zda byla nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, či na dobu neurčitou. Bude-li nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, pak nájem skončí uplynutím této doby. Nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou prochází při přechodu nájmu jistou transformací na dobu určitou, neboť takový nájem skončí právě uplynutím dvou let ode dne přechodu nájmu.
Jistota
S účinností nového občanského zákoníku vzniklo pronajímateli právo žádat při přechodu nájmu po novém nájemci peněžitou jistotu, neboli kauci, neboť pronajímatel sám v uvedených případech nemůže ovlivnit, že se nájemcem stane jiná osoba, kterou pronajímatel mnohdy nezná a nemůže si být tak jist, že bude tato osoba plnit své povinnosti z nájemní smlouvy vyplývající. Uvedenou peněžitou jistotou může pronajímatel žádat pouze v případě, že předchozí nájemce žádnou kauci nesložil. Zákon zde uvádí výjimku, a to případ, kdy nájem přechází na osobu, která není dědicem. V takovém případě pronajímatel vypořádá jistotu s nájemcovým dědicem a vzhledem k tomu, že tím již žádnou jistotu nemá, může žádat její složení po nájemci novém.
Přechod nájmu na dědice
V případě, že nepřejdou práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. Pronajímatel může nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost. Vypovědět nájem může i nájemcův dědic, a to do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti, a to s dvouměsíční výpovědní dobou. Pronajímatel může vyklidit byt nájemce, pokud do šesti měsíců od dne smrti nájemce není znám nájemcův dědic, a tím nájem zaniká. Věci z bytu pronajímatel uloží na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele s tím, že nepřevezme-li nájemcův dědic věci bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat.
Závěr (neveřejný)
Přechod nájmu v případě nájemcovy smrti je právním institutem, na jehož základě přechází nájem na osobu, která nebyla původně oprávněna z nájemní smlouvy. Okruh osob, na které nájem přechází a podmínky přechodu nájmu stanovuje zákon, tedy tato skutečnost vzniká přímo ze zákona, nikoliv v rámci dědického řízení. Není tedy nutné uzavírat s novým nájemcem novou nájemní smlouvu, neboť nájem s novým nájemcem vzniká na základě právní skutečnosti, kterou je v tomto případě smrt nájemce. Z pohledu pronajímatele jde o nucený nájem, neboť pronajímatel je povinen osobu, na kterou nájem přechází v uvedených případech strpět. Přechod nájmu je tedy institutem určeným pro ochranu osob, které žijí ve společné domácnosti s nájemcem, aby v případě jeho smrti nebyly nuceny vystěhovat se, protože sami nájemci z nějakého důvodu nebyly.
1 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník
2 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.
Bc. Kamila Bartošová
Pardubice - Dražkovice 181, PSČ 533 33