Smluvní pokuty u nájmů skončily
Smluvní pokuta je upravena v § 2048 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v oddílu nazvaném utvrzení dluhu. Smluvní pokuta tak společně s institutem uznání dluhu tvoří novou právní kategorii. Důvod je, že funkcí smluvní pokuty není dluh zajistit, nýbrž posílit postavení věřitele. Výše uvedené je však obecnou úpravou na nájmy bytů a domů se nevztahující, neboť nájemní vztah je zákonem považován za natolik specifický, že mu zákonodárce vyčlenil speciální úpravu, která se mnohdy zcela od obecné úpravy odlišuje.
Oproti předchozí úpravě zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, si od 1.1.2014 pronajímatel nemůže ve smlouvě s nájemcem, ať již bytu či domu, sjednat smluvní pokutu. Ujednání ukládající nájemci při porušení povinnosti plynoucí z nájmu bytu či domu, uhrazení smluvní pokuty, je nyní zakázáno ustanovením platného a účinného občanského zákoníku.
Vyšší ochrana nájemců bytů a domů
Smluvní pokuta byla velmi praktickým institutem, pokud nájemce nehradil nájemné nebo jinak neplnil své povinnosti, přesto však účinný občanský zákoník výslovně uvádí, že je ujednání o jakékoli smluvní pokutě zcela nepřípustné a pokud jej bude smlouva obsahovat, nebude se k takovému ujednání přihlížet.
Dopad ustanovení § 2239 občanského zákoníku je dalekosáhlejší, než by se dalo očekávat, neboť se vztahuje i na smlouvy uzavřené před účinností zák. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, tedy i na smlouvy uzavřené před 1.1.2014. V praxi to znamená, že pokud uzavřená smlouva o nájmu bytu nebo domu obsahuje povinnost nájemce zaplatit smluvní pokutu a poruší-li nájemce svou povinnost po 1.1.2014, nebude se k ujednání o smluvní pokutě vůbec přihlížet.
Vysvětlení takto extenzivního přístupu nalezneme v důvodové zprávě, která uvádí, že zákon sám stanoví sankce za porušení nájemcových povinností, a proto je další omezování nájemce zakázáno, čímž se má zabránit obcházení zákazu ujednání v neprospěch nájemce.
„Nepřihlíží se k ujednání…“
Pokud zákon výslovně stanoví, že „se k něčemu nepřihlíží,“ pak jde o ustanovení, jejichž závazek je zcela nevymahatelný, byť by smlouva byla uzavřena za vzájemného konsenzu i s úředně ověřenými podpisy.
Možností pronajímatele, jak zajistit eventuální budoucí dluh nájemce, zůstává stanovení jistoty v nájemní smlouvě. Jistota tak zůstává vhodným a užitečným nástrojem v rukou pronajímatelů, kterým se mohou bránit porušením povinností nájemců. V případě prodlení nájemce s úhradou za byt či dům, je tak možné se zhojit ze zaplacené jistoty, avšak jako příslušenství z dlužné částky zůstává už jen zákonný úrok z prodlení, případně možnost vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby v případě, že nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců.
Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.
Zdeňka Boledovičová
Pardubice - Dražkovice 181, PSČ 533 33
tel./fax: +420466310691
gsm: +420 724 794 986
Zdroj:Zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník