Právní úprava jistoty a možnosti jejího čerpání
Peněžní jistotu, dříve známou jako kauci, dává nájemce pronajímateli z toho důvodu, aby bylo v maximální možné míře zajištěno splnění povinností nájemce v době trvání nájemního vztahu. Dle úpravy občanského zákoníku je možné mezi nájemcem a pronajímatelem smluvně dohodnout jistotu až do výše 6 měsíčního nájemného, není dána povinnost ukládat peněžní prostředky na zvláštní účet a odpadá omezení týkající se nemožnosti zápočtu některých pohledávek vůči jistotě.
Jak určit výši jistoty?
K uzavření dohody o složení jistoty může dojít při vzniku nájmu v rámci uzavření nové nájemní smlouvy, ale i samostatně, kdykoli v průběhu trvání nájemního vztahu samostatnou dohodou. Uzavření takové dohody je čistě fakultativní, nedojde-li k jejímu uzavření, není pak pronajímatel oprávněn složení peněžní jistoty po nájemci vymáhat.
Věcí dohody smluvních stran je zároveň určení výše peněžní jistoty, přičemž ta však nesmí překročit šestinásobek měsíčního nájemného, ve vyšším rozsahu se bude jednat o zdánlivé ujednání, kdy vzniká nájemci právo na vydání bezdůvodného obohacení. Nájemným se v tomto slova smyslu rozumí nájemné bez záloh na energie a služby a ostatních plateb. Při ukončení nájemního vztahu je pronajímatel povinen složenou jistotu nájemci vrátit, přičemž je oprávněn si započíst vše, co je nájemce z nájmu dlužen, ať se jedná o dluh na samotném nájemném, či neuhrazených platbách za služby spojené s užíváním bytu. V neposlední řadě je pronajímatel oprávněn si započíst nárok z titulu náhrady škody způsobené nájemcem na předmětu nájmu a slouží i ke splnění jiných povinností nájemce vyplývajících z nájemního vztahu, neboť zákon neobsahuje žádná omezení týkající se účelů, pro které lze z jistoty čerpat.
Vrácení a zhodnocení jistoty
Právem nájemce je pak nárok na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Dle dikce zákona si toto ustanovení lze vyložit tak, že mají-li být plněny úroky a jejich výše není ujednána, platí pronajímatel úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídle pronajímatele v době uzavření smlouvy. Nesjedná-li si pronajímatel s nájemcem výši úročení jistoty výslovně, bude se vztah řídit výší úroků obvykle požadovaných za úvěry, neboť na úročení jistoty se nepoužije zákonný předpis jako na stanovení výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky.
Stanovení konkrétní výše úrokové sazby však může být problematické, neboť tyto sazby nejsou stálé, ale postupně se vyvíjejí. Rozhodující jsou sazby k okamžiku uzavření smlouvy a nelze vycházet ze sazeb platných k okamžiku, kdy se o výši úroku rozhoduje, což by pro pronajímatele znamenalo dohledat úrokové sazby historické, přičemž v takovém případě jsou na pronajímatele kladeny vysoké nároky.
S ohledem na tyto skutečnosti lze považovat za nejvhodnější řešení uzavření dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, ve které si smluvní strany výši úrokové sazby pevně stanoví.
Čerpání z jistoty v průběhu nájemního vztahu
Peněžitou jistotu lze považovat za určitý druh zajištění dluhu, vznikne-li nájemci dluh vůči pronajímateli vyplývající z titulu nájemního vztahu, je pronajímatel oprávněn v souladu s výše uvedenými skutečnostmi, dluh započíst. V praxi to znamená, že pronajímatel ke dni skončení nájmu tento dluh jednostranně započte a zbylou část peněžité jistoty následně vrátí nájemci. K tomuto vydá pronajímatel nájemci sdělení o čerpání s peněžité jistoty (kauce). Vzhledem k tomu, že zákon neupravuje realizaci zajištění pohledávek vůči nájemci je tedy možné toto jednostranné započtení ze strany pronajímatele. Důležitou skutečností je zde doba, kdy může k započtení dojít, a to ke dni skončení nájmu. V této souvislosti však lze také připustit, že je možné se s nájemcem platně dohodnout i na pozdějším vrácení kauce, aniž by to znamenalo zkrácení nájemce na jeho právech. V takovém případě se však doporučuje, aby nájemce ve smlouvě prohlásil, že s tímto souhlasí a že takový způsob vrácení je i v jeho zájmu.
Z povahy jistoty lze uzavřít, že poskytnuté peněžní prostředky se stávají vlastnictvím pronajímatele, případně peněžního ústavu, jsou-li složeny na účet a nájemce má tak pohledávku na zaplacení vůči pronajímateli. Oproti právní úpravě účinné do 31.12.2013 již není pronajímatel nucen čerpat z jistoty jen v případě pohledávek přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu, vykonatelným rozhodčím nálezem nebo pohledávek co do důvodu a výše písemně nájemcem uznaných, ačkoli smluvní strany si takové omezení mohou ujednat.
Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.
Zdeňka Boledovičová
Pardubice - Dražkovice 181, PSČ 533 33
tel./fax: +420466310691
gsm: +420 724 794 986
Zdroj:Zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014), 1. vydání, 2014