Podnájem - specifika podnájmu - zhodnocení bytu v podnájmu
Jestliže bydlíte v podnájmu, nebo třeba zatím jenom uvažujete o podnájmu jako formě bydlení, vždy si nejprve musíte uvědomit specifika tohoto právního závazku. Zcela nepochybně na prvním místě byste měli brát v potaz, že se v případě nájmu a podnájmu nejedná o totéž.
Podnájem x Nájem
V nájemní smlouvě se vlastník bytu (pronajímatel) zaváže přenechat byt nájemci k zajištění bytových potřeb, výměnou za placení nájemného ze strany nájemce. U podnájmu se nájemce (podpronajímatel) zaváže převést právo užívat byt na třetí osobu (podnájemci). K takovému převodu práva je třeba souhlasu pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem musí mít písemnou formu. Souhlas pronajímatele zákon nevyžaduje, pokud nájemce v bytě trvale bydlí. Z toho jasně vyplívá, že podnájemní vztah je odvozeným titulem od vztahu nájemního. Proto i doba, na kterou je podnájem bytu zřízen, nemůže být delší než doba nájmu bytu.
Specifika podnájmu
V občanském zákoníku, účinném do 31. 12. 2013, nebyl podnájem bytu (části bytu) systematicky zařazen pod ustanovení o nájmu bytu. To v praxi znamenalo, že kogentní ustanovení týkající nájmu byt se na podnájem bytu nevztahovaly. S tím byla spjata větší smluvní volnost mezi nájemcem a podnájemcem, například si mohli rozdílně sjednat výpovědní dobu nebo důvody výpovědi. Novelizací občanského zákoníku došlu mimo jiné k začlenění podnájmu bytu pod zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. S touto právní, úpravou vyvstává hned několik otázek včetně té, zdali ustanovení o právní úpravě nájmu bytu mají být obdobně aplikována na podnájem bytu?
Dokonce ani v odborné právní společnosti nepanuje shoda zda, oproti předchozí úpravě, došlo začleněním k větší harmonizaci mezi nájmem bytu a jeho podnájmem. Dnes jen můžeme spekulovat, která práva plynoucí pro nájemce, může subsidiárně a přiměřeně uplatnit i podnájemce. Bohužel až rozhodovací praxe soudů jasně definuje, tedy doufejme, rozsah práv a povinností jednotlivých institutů. Z toho hlediska se v současné době jeví podnájem bytu jako nejméně jistá forma bydlení.
Zhodnocení podnájmu
Jedním z práv, které se váže k nájmu věci, tedy i bytu, je možnost nájemce provést změnu věci a následně požadovat vyrovnání za zhodnocení. Jestliže tedy bydlíte v podnájmu a uvažujete nad investicí do bytu, například za účelem rekonstrukce, nabízí se otázka, zda jste ze zákona jako podnájemce oprávněni k takovému zásahu a popřípadě máte-li nárok požadovat vyrovnání za vynaložené finanční prostředky? Jak už jsem dříve naznačil, odpověď není jednoznačná.
Minimálně můžeme říci, že zde není žádný důvod, kvůli kterému by podnájemci měla být upřena možnost provést změnu bytu, samozřejmě za předpokladu, že mu to umožňuje smlouva. Velice složité se pro podnájemce jeví, jakým způsobem by měl dožádat souhlas vlastníka (pronajímatele) a následně požadovat vyrovnání za zhodnocení bytu. Smlouvy zavazují pouze smluvní strany a nejinak tomu bude u smluv o nájmu bytu respektive podnájmu bytu. Kde v prvém v případě se jedná o závazek mezi pronajímatelem a nájemce, v druhém případě obligaci mezi nájemcem (podpronajímatelem) a podnájemcem. Vlastník a podnájemce nejsou tedy nijak smluvně zavázání.
V praxi to pravděpodobně bude znamenat pro podnájemce toliko, že v okamžiku kdy se rozhodne zrekonstruovat byt, bude si muset vyžádat souhlas nájemce. Nájemce pak sám o sobě nebude dostatečně oprávněn a bude muset o souhlas požádat vlastníka bytu. Stejný postup pak bude následovat při žádosti o vyrovnání za zhodnocení. Než se tedy rozhodnete vložit jakékoli finanční prostředky na rekonstrukci, či přestavbu bytu, kde figurujete jako podnájemce, dobře zvažte reverzibilitu takto vynaložených peněz. Nezapomínejte také na potencionální komplikovanost soudního sporu mezi Vámi (podnájemcem) a vlastníkem bytu. Znovu tedy musím připomenout, že podnájem se proto jeví jako nejméně jistá varianta bydlení
Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.
Jan Košňar
Pardubice - Dražkovice 181, PSČ 533 33