Odevzdání bytu nájemci
Termín a způsob odevzdání bytu nájemci si primárně může pronajímatel s nájemcem dohodnout. Pakliže tak neučiní, upravuje občanský zákoník pravidla, která se k odevzdání bytu váží. Níže bude uvedena zákonná úprava i možnosti její smluvní modifikace. Zároveň bude vysvětlen pojem „byt způsobilý k užívání a nastěhování“.
Odevzdání bytu podle občanského zákoníku
V občanském zákoníku účinném do 31. 12. 2013 bylo k termínu odevzdání bytu nájemci uvedeno toliko to, že pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Pokud si strany smlouvy nesjednaly termín předání, muselo se použít obecného ustanovení, dle kterého byl dlužník (v tomto případě pronajímatel) povinen plnit prvního dne poté, co byl o to věřitelem (v tomto případě nájemcem) požádán, což ve vztahu k bytu a požadavku na jeho způsobilost k řádnému užívání mohlo být problematické.
Současný zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ) stanovuje pravidlo, že není-li ujednána doba, kdy pronajímatel zpřístupní nájemci byt způsobilý k nastěhování a obývání, zpřístupní pronajímatel nájemci byt prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti.
Pojem zpřístupnění
Nájemci je byt zpřístupněn, obdržel-li tento klíče a nebrání-li mu nic v přístupu do bytu (např. další bezpečnostní zámek, zamčené vchodové dveře do budovy, ke kterým nájemce neobdržel klíče apod.). Ačkoliv zákonodárce zakomponoval do tohoto ustanovení přímo pojem klíče, v případě, že tyto k otevírání bytu nejsou potřebné a byt se odemyká například pomocí čipové karty, je byt zpřístupněn, obdržel-li nájemce tuto čipovou kartu, neboť je zřejmé, že zákonodárce tímto ustanovením sleduje zejména možnost vstupu nájemce do bytu.
Definice bytu způsobilého k nastěhování
Pronajímatel má povinnost zpřístupnit nájemci byt způsobilý k nastěhování a obývání. Zákon přímo definuje, že takovým je byt, který odpovídá ustanovením ve smlouvě. Není-li ve smlouvě nic ujednáno, považuje se za takový byt, který je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za vhodný, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících.
Byt není způsobilý k nastěhování a obývání
V případě, že byt není způsobilý k nastěhování a obývání, nemusí se do něj nájemce nastěhovat a může okamžitě vypovědět nájem bez výpovědní doby nebo požadovat po pronajímateli, aby vadu, která brání nastěhování a obývání odstranil, s tím, že neučiní-li tak ani v dodatečné lhůtě, může nájemce vypovědět nájem opět bez výpovědní doby. Po dobu, po kterou nájemce využíval ze shora uvedených důvodů právo nenastěhovat se, není povinen hradit pronajímateli nájemné. Pokud se nájemce do bytu nastěhuje, má opět právo po pronajímateli požadovat splnění smlouvy. V tomto případě je už ale nájemce vázán lhůtou, neboť svůj požadavek musí pronajímateli sdělit bez zbytečného odkladu. Vzhledem k tomu, že nájemci většinou ve sdělení tohoto požadavku nebude nic bránit, znamená zde lhůta „bez zbytečného odkladu“ lhůtu v řádu pouze několika dní. Pokud tuto lhůtu nájemce zmešká, jeho právo na splnění smlouvy pronajímatelem zaniká. Po dobu, po kterou nájemce byt nezpůsobilý k nastěhování a obývání obývá, má právo na přiměřenou slevu z nájemného.
Závěr (neveřejný)
Aby pronajímatel dostál své povinnosti odevzdat byt nájemci, musí splnit dvě podmínky:
Zpřístupnit nájemci byt, a to předáním klíčů, čipových karet, bezpečnostních kódů apod., případně odstraněním jiných překážek bránících nájemci v přístupu k bytu. Byt musí být ve stavu způsobilém k užívání a nastěhování, přičemž stav, kdy je byt způsobilý k užívání a nastěhování si mohou strany dohodnout smluvně. Pokud tak neučiní, bude za takový byt považován byt ve stavu uvedeném v zákoně, jak je popsáno výše.
Předáním bytu nezpůsobilého k nastěhování a obývání se může pronajímatel vystavit nebezpečí okamžité výpovědi ze strany nájemce nebo oprávnění nájemce nehradit nájemné.
Pakliže je tedy pronajímateli známá nějaká vada bytu, která by byla zásadní do té míry, že by neumožňovala obývání bytu nebo nastěhování, je vhodné tuto do smlouvy uvést s tím, že strany považují byt za způsobilý k nastěhování a obývání i s takovouto vadou. Za vady znemožňující obývání a nastěhování odborná literatura považuje např. byt bez splachovacího záchodu nebo bez koupelny1, přičemž stanoví-li si to strany ve smlouvě, může být i byt s takovými vadami způsobilý k obývání a nastěhování, aniž by měl nájemce právo z tohoto důvodu vypovědět nájem nebo na slevu z nájemného. Shora uvedenému odpovídá i doporučení pronajímateli neuvádět ve smlouvě byt v lepším stavu než je (např. vymalovaný apod.), pakliže nemá pronajímatel v úmyslu jej do tohoto stavu skutečné uvést, neboť kromě splnění této povinnosti by mohl nájemce opět požadovat slevu z nájemného nebo by měl právo toto nájemné po dobu trvání tohoto stavu nájemné neplatit vůbec (záleží na tom, zda by se do bytu nastěhoval či nikoliv).
Žádný ze shora nepříznivých následků pro pronajímatele se však neuplatní v případě, kdy nájemce o shora uvedeném stavu bytu věděl již při uzavření smlouvy nebo o tomto stavu nevěděl pouze proto, že si byt neprohlédl, ačkoliv k tomu byl pronajímatelem vyzván. Tímto způsobem by se teoreticky mohl pronajímatel vyhnout smluvnímu určení, co je pro danou nájemní smlouvu považováno za byt způsobilý k nastěhování a obývání. Z důvodu usnadnění důkazní situace v případném sporu by však bylo vhodné o prohlídce a vadách při ní zjištěných sepsat protokol podepsaný oběma stranami a do něj zjištěné vady uvést.
1 Švestka, J., Havel, Dvořák, J., Pelikánová, I. Občanský zákoník Komentář Sv.V -- Relativní majetková práva 1
Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.
Mgr. Simona Votřelová
Pardubice - Dražkovice 181, PSČ 533 33
tel./fax: +420466310691
gsm: +420 724 794 986