Zhodnocení pronajatého bytu nebo domu
Rozhodne-li se pronajímatel provést stavební úpravy, které zvyšují hodnotu bytu, který pronajímá, často to vede i ke zlepšení podmínek bydlení v bytě nebo rovnou v celém domě. S takovými úpravami se většinou pojí nemalé náklady. Jak a za jakých okolností lze část nákladů získat od nájemníků zpět, bude popsáno v následujícím článku.
Zhodnocení bytu nebo domu
Zvyšování nájemného může být mimo jiné spojeno i se stavebními úpravami provedenými pronajímatelem. Musí se jednat o takové úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě nebo takové, které mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. Ať už půjde o stavební úpravy s jakýmkoliv ze shora uvedených následků, vždy se jedná o situaci, kdy by pronajímatel byt pronajal za vyšší nájemné, než za jaké jej dle nájemní smlouvy pronajal v minulosti současnému nájemci.
Ve shora uvedeném případě se může pronajímatel dohodnout s nájemci na zvýšení nájemného. Zvýšení ovšem nesmí přesáhnout deset procent z účelně vynaložených nákladů na úpravy ročně.
V případě, že s návrhem na takové zvýšení souhlasí alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, budou povinni takto zvýšené nájemné platit všichni nájemci v domě.
Shora uvedené zvýšení nájemného však nemůže být pronajímatelem provedeno jednostranně, jde vždy o dohodu s nájemci. Pakliže k takovéto dohodě nedojde, může pronajímatel nájemci navrhnout zvýšení nájemného o tři a půl procenta z vynaložených nákladů ročně. Ani v jednom ze shora uvedeného zvyšování však nejde o každoroční zvyšování, ale o jednorázové navýšení1 (např. činí-li původní nájem 5.000,- Kč měsíčně a vynaložené náklady činí 100.000,- Kč, dojde ke zvýšení nájmu o 35.000,- Kč ročně, tedy měsíční nájem bude 7.917,- Kč měsíčně. Bylo-li pak touto investicí zhodnoceno např. pět bytů v domě, bude zvýšené nájemné na každý takto zhodnocený byt činit 5.583,- Kč měsíčně, přičemž tato částka se již dále nenavyšuje).
Náležitosti návrhu
Shora uvedený návrh musí obsahovat výši nájemného a doložení splnění podmínek, za jakých lze toto zvýšení požadovat. Bude se jednat zejména o doložení vynaložených nákladů, tedy například doklady za provedené práce, faktury za materiál a jiné náklady. Dále je třeba doložit, že ze strany pronajímatele a nájemců nedošlo k dohodě. Z tohoto důvodu je vhodné rozeslat nájemcům návrh dohody písemně a vyžadovat od nich písemné potvrzení či odmítnutí této dohody. Dále je třeba doložit, že provedené úpravy měly za následek trvalé zlepšení užitné hodnoty pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě nebo trvalé úspory energie nebo vody. Pakliže by návrh tyto náležitosti postrádal, nebude k němu přihlíženo.
Zákon však nestanoví, komu a v jaké lhůtě lze shora uvedený návrh na zvýšení nájemného o tři a půl procenta ročně podat. Odpověď neposkytuje ani důvodová zpráva k občanskému zákoníku, která se k tomuto nevyjadřuje. Lze se však domnívat, že jde o návrh na soudní určení zvýšení nájemného.
Závěr (neveřejný)
Ze zákonné dikce vyplývá, že zvýšení nájemného z důvodu zhodnocení předmětu nájmu je primárně věcí dohody mezi nájemcem a pronajímatelem. Nedohodnou-li se tito ani na sníženém zvýšení nájmu (3,5%), použije se analogicky ustanovení o zvyšování nájemného v případě, kdy je nájemné stanoveno na částku nižší než v daném místě a čase obvyklou, které je upraveno ve stejném oddílu občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení je možné podat soudu návrh na určení zvýšení nájemného. Nájemce je v případě, že se zvýšením nájemného souhlasí, povinen hradit takto zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem poté, co mu návrh na zvýšení nájemného došel. Postup pronajímatele v případě, že nedojde ke shodě s nájemcem, bude postup následující:
Nájemce návrh na zvýšení nájemného neodsouhlasil, a to ani ve lhůtě dvou měsíců od dojití tohoto návrhu nájemci.
Pronajímatel pak má tři měsíce na to, aby soudu podal návrh na určení zvýšení nájemného o tři a půl procenta z vynaložených nákladů ročně. Zmešká-li pronajímatel tuto lhůtu, jeho právo nezaniká, ale v případě, že nájemce u soudu namítne, že byl návrh podán až po uplynutí této lhůty, bude návrh pronajímatele zamítnut.
Shora uvedený návrh pak musí obsahovat výše uvedené náležitosti, tedy doložení nákladů na stavební úpravy, dále skutečnosti, že jejich provedením došlo k trvalému zlepšení užitné hodnoty bytu či ke zlepšení celkových podmínek bydlení v domě nebo k trvalým úsporám energie a vody. Zároveň by měl pronajímatel doložit, že byl z jeho strany nájemci odeslán návrh na odsouhlasení zvýšení nájmu, případně též jeho nesouhlas (pakliže se nájemce k návrhu nevyjádřil, nelze z logiky věci tuto jeho nečinnost prokazovat).
V případě, že soud návrhu pronajímatele vyhoví, je nájemce povinen uhradit nájemné i za dobu, která uplynula od podání návrhu soudu.
Pokud jde o účelnost pronajímatelem vynaložených nákladů, tato je presumována, tedy pronajímatel ji nemusí prokazovat a je naopak na nájemci, pakliže má za to, že náklady nebyly vynaloženy účelně, aby tuto skutečnost před soudem prokázal.
1 Švestka, J., Havel, Dvořák, J., Pelikánová, I. Občanský zákoník Komentář Sv.V -- Relativní majetková práva 1
Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.
Mgr. Simona Votřelová
Pardubice - Dražkovice 181, PSČ 533 33