Výpověď z nájmu a její doručení
Pro účinnost jednostranných právních jednání a počátku běhu lhůt z nich vycházejících je dle občanského zákoníku rozhodující den doručení adresátovi. Stejná pravidla platí i v případě doručování mezi stranami nájemní smlouvy, kdy je stěžejní zejména doručení výpovědi, neboť doručení výpovědi adresátovi je podmínkou pro běh případně výpovědní doby a následné skončení nájmu.
Více osob na straně nájemce jako adresáta
Společný nájem
V prvé řadě je třeba odlišovat společný nájem a sdílení nájemcovy domácnosti. Pokud jde o společný nájem, jde o situaci, kdy je na straně nájemce více osob. Pro tyto osoby platí obdobně to, co pro nájemce a jsou účastníky smluvního vztahu. Naopak členové nájemcovy domácnosti jsou takové osoby, které nájemce do své domácnosti přijme, avšak nejsou účastníky nájemního vztahu. Shora uvedené rozdělení je důležité mimo jiné i pro zjištění, kterým osobám je pronajímatel povinen doručit výpověď, aby tak platně došlo ke skončení nájemního vztahu, je-li možné nájem vypovědět bez výpovědní doby, nebo k započetí běhu výpovědní doby.
Pokud jde o samotné doručování, dle ust. § 2286 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ), výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Pakliže pro společné nájemce platí obdobně to, co pro nájemce, je nutné, aby výpověď byla doručena všem adresátům, neboť právo společného nájmu je právem nedílným.
Za den doručení je ustálenou judikaturou považován den, kdy se listina dostala do sféry adresáta, tedy tehdy, dostane-li adresát objektivní možnost seznámit se s obsahem dané listiny1. Dá se předpokládat, že společní nájemci zároveň sdílejí stejnou domácnost. Mnohdy se z tohoto důvodu pronajímatele domnívají, že stačí výpověď doručit jmenovitě pouze jednomu z nájemců s tím, že takto se výpověď dostane do sféry obou nájemců. Tento závěr je však mylný, jak konstatoval Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 29. 8. 2007. Zde Nejvyšší soud dovodil, že nebyl-li druhý účastník v písemné výpovědi jako adresát vůbec označen, nebyla proti němu výpověď směřována a jako taková mu nemohla být ani doručena a nemohla vyvolat zamýšlené právní účinky. K zániku nájemního vztahu tak nedošlo2.
Společný nájem manželů
Podobně, jako tomu bylo v občanském zákoníku účinném do 31. 12. 2013, jestliže má jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo k domu nebo bytu, vznikne toto právo uzavřením manželství i druhému manželovi. Obdobně tomu je i tehdy, uzavře-li jeden z manželů za doby trvání manželství nájemní smlouvu. Manželé jsou pak z nájemní smlouvy zavázáni společně a nerozdílně. Vzhledem k tomu, že podle současné právní úpravy je nově možné nájemní vztah manželů upravit od zákona odlišně, je možné, že manželům společný nájem nevznikne a druhému manželovi tak bude svědčit pouze právo bydlení. Takový manžel pak není v postavení spolunájemce, ale podle ust. § 746 odst. 2 NOZ má postavení ručitele za svého manžela.
Ze shora uvedeného lze dojít k závěru, že došlo-li ke vzniku společného nájmu manželů, jsou účastníky nájemní smlouvy oba manželé a je třeba adresovat výpověď oběma manželům, aby nájemní vztah platně zanikl. Společné jmění a společný nájem manželů nelze rozdělit na podíly a manželé tak uplatňují práva k celé věci. To se pak odráží v tom, že právní úkony třetích osob, týkající se předmětu společného nájmu, musí směřovat vůči oběma spolunájemníkům, neboť zasahují do právního postavení každého z nich ve vztahu k celé věci3.
Má-li však jeden z manželů k bytu nebo domu pouze právo bydlení, je v postavení pouhého ručitele a stačí výpověď doručit manželovi, který má k bytu nebo domu nájemní právo. Ručení druhého manžela pak jako akcesorický právní vztah zaniká společně se vztahem nájemním.
Závěr (neveřejný)
Ze shora nastínění problematiky lze vytušit nemalé problémy, které mohou pronajímatelům v důsledku společného nájmu a zejména společného nájmu manželů vzniknout.
Předně je třeba si uvědomit, že je-li na jedné ze stran smlouvy více osob, je nutné vzít tuto skutečnost v potaz a v případě výpovědi nebo jiných právních jednání postupovat vůči všem těmto osobám.
I strany nájemního vztahu však mohou být ve svém jednání zastoupeny. Pro tyto účely doporučujeme přímo do nájemní smlouvy zakomponovat ustanovení o tom, že nájemci, případně pronajímatelé, zmocňují k veškerým právním jednáním plynoucím z nájemního vztahu právě jednoho z nich. Pronajímatel (případně nájemce) pak může veškeré záležitosti týkající se nájemního vztahu řešit pouze s jedinou osobou a této také doručovat písemnosti včetně výpovědi, neboť je již smluvně ustanoveno, že právě tato osoba odpovídá za to, že se písemnost dostane do sféry ostatních účastníků.
Zvlášť problematická je úprava společného nájmu manželů, neboť zákon nestanoví manželům hlásit pronajímateli změnu rodinného vztahu a pronajímatel se jinak k těmto informacím nedostane. Tuto situaci je opět možné upravit smluvně. Doporučujeme tedy do nájemní smlouvy zakomponovat ustanovení, dle kterého je nájemce povinen pronajímatele informovat o jakýchkoliv změnách týkajících se změn počtu osob na straně nájemce, a to včetně jejich identifikačních údajů, případně už dopředu do smlouvy včlenit zmocnění popsané výše.
1 Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 C do 3524/2009, ze dne 5. 8. 20102
2 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 8. 2007, sp. zn. 28 C do 2700/20073
3 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 5. 2001, sp. zn. 22 C do 3005/99
Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.
Mgr. Simona Votřelová
Pardubice - Dražkovice 181, PSČ 533 33