Smluvní pokuta již nepatří mezi zakázaná ujednání v nájemní smlouvě

S účinností od 1. 7. 2020 se do občanského zákoníku vrátila možnost sjednat si smluvní pokutu u nájmu bytu a domu. Smluvní pokuta tak již nebude v nájemních vztazích zakázaným ujednáním.

Opět je na místě rychlá rekapitulace – za účinnosti „starého“ občanského zákoníku bylo možné si smluvní pokutu u nájmu bytu a domu sjednat; „nový“ občanský zákoník s účinností od 1. 1. 2014 smluvní pokutu v těchto nájemních vztazích zařadil mezi zakázaná ujednání, ke kterým se ve smlouvě o nájmu nepřihlíželo (tedy hledělo se na ně, jako by nebyla vůbec smluvními stranami sjednána). Novelou občanského zákoníku účinnou od 1. 7. 2020 zákonodárci pronajímatelům opět umožnili sjednání si smluvní pokuty s nájemci bytu nebo domu.

Výše smluvní pokuty je však omezena – smluvní pokuta společně s jistotou (tzv. kaucí) nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Rozdíl mezi těmito dvěma instituty spočívá v tom, že smluvní pokuta má sankční charakter a její podstatou je, že pokud nájemce poruší svou povinnost ze smlouvy, vzniká pronajímateli nárok na úhradu smluvní pokuty, přičemž není rozhodující, zda v důsledku porušení povinnosti nájemcem vznikla pronajímateli škoda.

Naproti tomu jistota (tzv. kauce), kterou je možné si v nájemní smlouvě sjednat i nadále, slouží pronajímateli jako „pojistka“ pro případ toho, že nájemce zaplatí řádně a včas nájemné či splní jiné povinnosti, které mu z nájemní smlouvy vyplývají a jejichž nesplněním vznikne pronajímateli škoda. Jistotu nájemce skládá do dispozice pronajímateli a při skončení nájemního vztahu ji pronajímatel nájemci vrací spolu s úroky z ní (ledaže v průběhu trvání nájemního vztahu jistotu oprávněně čerpal v důsledku porušení povinností nájemcem).

Jak již bylo výše zmíněno, celková výše smluvní pokuty a jistoty nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Tyto instituty je mezi sebou možné kombinovat, je však vždy nutné pamatovat na stanovený limit.

Zároveň je nutné mít na paměti, že občanský zákoník zakazuje ukládat nájemci jakékoli zjevně nepřiměřené povinnosti – případná smluvní pokuta navázaná na bezvýznamné porušení povinností nájemce tak neobstojí.

V případě, že potřebujete zkonzultovat konkrétní případ, připravit dodatek k nájemní smlouvě, posoudit oprávněnost smluvní pokuty či jinou právní pomoc k této problematice, neváhejte se na nás obrátit.