Opravy bytu, domu a nebytového prostoru – kdo je dle zákona k čemu povinen
V souvislosti s nájmem bytu, domu či nebytového prostoru často dochází k nutnosti oprav, ať již drobných či větších. Ovšem právě roztřídění, zda se ještě jedná o tzv. běžnou údržbu a drobnou úpravu, či zda už se jedná o udržování bytu ve stavu způsobilém k užívání, je zcela zásadní pro určení, kdo je povinen opravu provést a uhradit. Často tak dochází k situacím, kdy ani pronajímatel, ani nájemce nemá za to, že je k opravě povinen, což vyúsťuje v mnohé spory. Přitom rozvržení povinností v souvislosti s opravami a údržbou stanovuje nový občanský zákoník poměrně jasným způsobem.
Kdo je k čemu povinen dle nového občanského zákoníku?
Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy, které souvisejí s užíváním bytu. Naopak pronajímatel pak udržuje byt a dům po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání, tedy jednoduše řečeno – pronajímatel je povinen provádět a hradit veškeré ostatní opravy, které nejsou běžnou údržbou či drobnou opravou. Tato povinnost tak reflektuje základní povinnost pronajímatele, a to byt odevzdat a udržovat ho ve stavu způsobilém k užívání, což je byt, který je čistý, obvykle se považuje za dobrý a pokud je zajištěno poskytování nezbytných služeb, jako jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod, dodávky tepla či odvoz komunálního odpadu. Pakliže dojde na předmětu nájmu k poškození či vadě ve větším rozsahu, je to pronajímatelovou povinností odstranit toto poškození či vadu. V této souvislosti je ale třeba zmínit též důležitou povinnost nájemce oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu, že zjistil v bytě či domě poškození či vadu, kterou je třeba odstranit.
Drobné opravy a běžná údržba – co si pod tím představit?
Jak již bylo výše řečeno, nájemce je povinen provádět a hradit pouze drobné opravy a běžnou údržbu. Co si však pod těmito pojmy představit? Sám nový občanský zákoník tyto pojmy nikterak nespecifikuje, jako vodítko lze však dle výkladového stanoviska expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy (KANCL) užít nařízení vlády č. 258/1995 Sb., byť bylo v souvislosti s účinností nového občanského zákoníku zrušeno. Obecně dle tohoto nařízení vlády lze drobné opravy definovat jako opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to buď podle věcného vymezení, nebo podle výše nákladu, kterou na opravu nájemce vynaloží.
Pár konkrétních příkladů aneb nájemcovy povinnosti
Jako příklad zmiňme třeba drobné opravy a výměny vrchních částí podlah a podlahových krytin, opravy částí oken a dveří včetně jejich součástí jako jsou výměny zámků či klik, dále pak opravy vodovodních výtoků sprch, umyvadel, dřezů, kuchyňských sporáků či kuchyňských linek. Naopak se však za drobné opravy nepovažuje oprava radiátorů či rozvodů ústředního vytápění. Při určení, zda se jedná ještě o drobné úpravy nebo výměny, a tedy o povinnosti nájemce, je pak nutné přihlédnout i k výši nákladu, kterou nájemce za tyto opravy musí vynaložit. Obecně lze mít za to, že za drobné opravy bytu či domu, lze považovat takovou opravu, za kterou nájemce nezaplatí více než 500,- Kč. Náklady spojené s běžnou údržbou bytu či domu jsou pak náklady na jejich udržování a čištění, tedy běžné činnosti, které jsou obvykle spojeny s delším užívání. Mezi takové činnosti lze řadit např. pravidelné prohlídky a čištění předmětů jako spotřebiče apod., dále pak malování včetně oprav omítek nebo třeba čištění zanesených odpadů.
Co když pronajímatel či nájemce neodstraní vadu či poškození, i když jsou k tomu povinni?
Mnohdy nastávají situace, že jedna ze stran nájemního vztahu není ochotna provést a uhradit opravu, byť je k tomu povinna. V případě, že pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu neodstraní, a to i přes to, že na to byl nájemcem upozorňován, pak nájemce může toto poškození nebo vadu odstranit sám a následně po pronajímateli žádat náhradu odůvodněných nákladů či slevu z nájemného, v extrémních případech má pak nájemce dokonce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. V případě, kdy není odstraněna vada či poškození, ke kterému je povinen nájemce, odstraní vady či poškození pronajímatel, ovšem na náklady nájemce.
Závěrečné shrnutí
Povinnost oprav, které se váží k předmětu nájmu, jsou převážně na straně pronajímatele, který je povinen ke všem opravám, krom drobných oprav a běžné údržby, které zákon řadí do povinností nájemce. Těm také zákon ukládá povinnost oznámit ihned pronajímateli, že se vyskytla vada, která brání řádnému užívání, pokud by o tomto pronajímatele neinformoval, nebude mít nárok na náhradu vynaložených nákladů na opravu. Naopak pokud by pronajímatel bez zbytečného odkladu a řádně neodstranil vady, může nájemce sám vady odstranit nebo v krajních případech i vypovědět nájem bez výpovědní doby.
Zdroje: 1. zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník 2. Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014. 3. Výkladové stanovisko č. 15 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 14. 1. 2014 4.Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník
Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.
Mgr. Hedvika Vítková
Pardubice - Dražkovice 181, PSČ 533 33