Vytrvalost | Tradice | Odhodlání

otevřít menu zavřít menu

Možnosti pronájmu chaty nebo chalupy aneb jak je správně pronajímat?

Smyslem příspěvku je srovnání možnosti a vhodnosti úpravy závazkových vztahů při přenechání nemovitostí určených k rekreaci, míněno chalup a chat k dočasnému užívání jinému. V těchto případech lze uvažovat úpravu smluvního vztahu skrze tři podoby úpravy nájemní smlouvy, a to dle obecných ustanovení o nájmu dle § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“) nebo speciálních ustanovení o nájmu bytu a domu dle § 2235 a násl. občanského zákoníku či speciálních ustanovení o ubytovací smlouvě dle § 2326 a násl. občanského zákoníku. 

Speciální úprava nájmu bytu a domu

Aplikace speciálních ustanovení o nájmu bytu či domu je podmíněna vznikem závazku pronajímatele přenechat nájemci byt či dům k zajištění bytových potřeb. Není-li tedy primárním účelem nájemní smlouvy zajistit bytové potřeby nájemce, nebude třeba ve smlouvě zohlednit speciální ustanovení o nájmu bytu a domu. Stěžejní však za takové situace bude náležitě pochopit resp. uchopit obsah pojmu bytové potřeby. Komentářová literatura v této souvislosti pojem bytové potřeby definuje opisem skrze termíny práva na bydlení či přiměřeného bydlení, kdy se k těmto pojmům vyjadřoval Ústavní soud, z jehož úvah víme toliko, že potřeby bydlení nespočívají pouze v přenocování, ale vytvoření domova či bezpečného místa. Při uzavírání nájemních smluv, např. k bytům, bývá spojení „zajištění bytových potřeb“ rozporováno velmi ojediněle a pronajímatelé postupují dle speciální úpravy. Potom lze uzavřít, že pojem bytových potřeb, je takový právní pojem, o jehož významu panuje všeobecná (intuitivní) shoda.  Autor si však dovoluje dát najevo přesvědčení, že například v případě nájmu domu a bytu na kratší časové úseky, kdy by se otázka po obsahu „zajištění bytových potřeb“ mohla začít jevit spornou (a zajímavou), se smluvní strany v praxi řídí speciální smluvní úpravou spíše z opatrnosti. 

V případě pronájmu chaty či chalupy, kdy se smluvní strany shodují v otázce, že účelem nájmu není zajištění bytových potřeb, není třeba řídit se speciálními ustanoveními o nájmu bytu a domu, byť je v dispozici stran jejich aplikaci sjednat. 

Smlouva o ubytování  

Bude-li zjevné, že účelem nájemní smlouvy nebude, aby zde nájemci, popř. jiným osobám vznikl domov, bude namístě zvažovat, zda nájemní smlouva nebude materiálně smlouvou o ubytování neboli – slovy zákona též – smlouvou o přechodném nájmu. Definičními znaky smlouvy o ubytování je a) poskytnutí přechodného ubytování, b) v zařízení k tomu určeném, c) na ujednanou dobu či dobu vyplývající z účelu ubytování (např. oslava Vánočních svátků), d) za úplatu (ubytování a spojených služeb).

Z uvedených znaků je nejproblematičtější vymezit, co je „zařízením k tomu určené“. Důvodová zpráva k zákonu jako dotčená zařízení uvažuje hotely, noclehárny, ubytovny. Inspiraci lze dále hledat ve vyhlášce Ministerstva pro místní rozvoj ČR, kde se o ubytovacích zařízeních hovoří jako o hotelech, motelech, penzionech, ubytovnách, kolejích, svobodárnách, kempech, skupinách chat a bungalovů za současného explicitního vyloučení rodinných a bytových domů jakož i staveb pro rodinnou rekreaci.  Je však třeba mít na paměti, že tato vyhláška vztahující se k veřejnoprávnímu předpisu, není ve vztahu k dotčeným ustanovením směrodatná. 

Ani v komentářové literatuře nenalezneme ohledně odpovědi na otázku, co je zařízením určeným k ubytování plnou shodu. V řešení této otázky se však autor přiklání k závěru, že hodnocení toho, zda bude nemovitosti považována v rámci smluvního vztahu za zařízení určené k ubytování, bude odvislé především od skutečného účelu dané smlouvy a nebude podmíněno tím, zda nemovitost za zařízení určené k ubytování označil ve svém souhlasu či rozhodnutí stavební úřad. Závěr o tom, zda a kým je zařízení určeno k ubytování, bude mít zásadní dopad na právní kvalifikaci uzavřených smluv. Pro tvrzení, že tímto zařízením bude i chata či chalupa za tímto účelem pronajatá, lze nalézt oporu i ve vybrané komentářové literatuře. 

Nájemní smlouva k nemovité věci

Poslední uvažovaná podoba nájemní smlouvy vychází z úvahy, že chata či chalupa bude pronajímána dle obecných ustanovení občanského zákoníku o nájmu. To bude možné pouze, nebude-li ve vztahu k účelu uzavírané smlouvy, možno dovodit aplikaci speciálních ustanovení dle kritérií pojednaných výše. To znamená, že nemovitost bude pronajímaná přechodně (tedy nepůjde o zajištění bytových potřeb), ale rovněž nebude účelem nájmu poskytnutí ubytování ubytovanému. Typicky se bude jednat o pronájem nemovitosti například za účelem uskladnění nějaké věci.

Polemika

Z výše uvedeného je patrno, že autorovou tendencí je právně kvalifikovat krátkodobé nájemní smlouvy k nemovitosti, jejichž účelem je přechodné ubytování, jako smlouvy o ubytování. Brání-li se pronajímatelé postupu dle ustanovení o ubytovací smlouvě, je to – z laického pohledu – pochopitelné, neboť smlouva o přechodném nájmu klade na ubytovatele striktní nároky. Vedle speciální úpravy občanského zákoníku zakládající ubytovanému možnost kdykoliv od smlouvy odstoupit jsou zcela zásadní ustanovení o povinnosti ubytovatele převzít do úschovy peněžní prostředky a cennosti, pokud o to ubytovaný požádá. Této povinnosti se půjde v mnoha případech vyhnout požadavkem na to, aby byly věci předány v uzavřené či uzamčené schránce. Nicméně i tak bude ubytovatel odpovědný za škodu na vnesených věcech, neprokáže-li, že by škoda vznikla i jinak, nebo že ji způsobil ubytovaný či osoba jej provázející. To znamená, že v případě uplatnění nároku na náhradu škody (např. za zničení věci) je ubytovatel objektivně odpovědný. Nebude tedy vůbec záležet na tom, zda zničení věci nějak zavinil, ale naopak bude muset prokazovat, že si škodu způsobil ubytovaný sám nebo ji způsobila osoba jej provázející popř. vyšší moc (například zemětřesení). 

V případech krátkodobého ubytování osob na základě nájemní smlouvy uzavřené dle obecných ustanovení občanského zákoníku si ubytovatelé neuvědomují, že by v případném sporu soud posuzoval ustanovení smlouvy materiálně, tedy podle jejího skutečného obsahu bez ohledu na formální označení smlouvy, tzn., posuzoval by je právě např. jako smlouvy o ubytování. Je ovšem vhodné poznamenat, že řada právních teoretiků obhajujících smluvní volnost argumentuje, že ne vždy se v případě přechodného nájmu bude třeba řídit ustanoveními o ubytovací smlouvě. Receptem je upravit smluvní ujednání tím způsobem, aby primárním účelem smlouvy nebylo ubytování nýbrž například rekreace jako komplex služeb. V zásadě lze tuto možnost připustit, byť s  výhradou, že o smlouvu o ubytování – dle názoru autora – fakticky půjde i v těch případech, kdy bude víkendově pronajímána chalupa s rekreačním zázemím, např. bazénem, saunou, hřištěm na volejbal, atp. Přesto je třeba připustit, že v konkrétním případě může účel odlišný od ubytování i pro případ krátkodobého nájmu v rámci smluvního ujednání převážit.

Závěr a doporučení

Motivem k rozboru této problematiky byla především skutečnost, že u pronájmu chat či chalup ke krátkodobým (např. víkendovým) pobytům jejich majitelé, resp. pronajímatelé často postupují dle obecných (pro ně nejpříznivějších) ustanovení o nájemní smlouvě. Dle názoru autora je ovšem tento postup nesprávný a po právu postupují ti, kteří se při úpravě smluvního vztahu řídí ustanoveními o smlouvě ubytovací. Cílem autora bylo – skrze představení základních charakteristik jednotlivých forem nájemních smluv – zdůvodnit tento závěr, tedy upozornit na skutečnost, že v případě krátkodobého pronájmu chat a chalup za účelem ubytování je třeba se řídit speciální zákonnou úpravou smlouvy o ubytování. 

 
 
 
Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.
Mgr. Filip Losert
Pardubice - Dražkovice 181, PSČ 533 33
Hradec Králové - Velké náměstí čp. 1, PSČ 500 03
tel./fax: +420466310691
gsm:      +420 724 794 986
www.advokatijelinek.cz
 

Domluvte si s námi schůzku.

Naše výhody

  • Tradice, stabilita, spolehlivost
  • Sídlo respektuje soukromí
  • Vysoká parkovací kapacita
  • Velké a stabilní zázemí
  • Konferenční videohovory

Kontaktujte nás

Advokátní kancelář
JELÍNEK & Partneři s.r.o.
Dražkovice 181,
533 33 Pardubice
tel./fax: +420 466 310 691
GSM: +420 724 794 986
advokati@advokatijelinek.cz

nahoru

© Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.

Vytvořilo: Pixel Design | Podmínky užití | Mapa stránek

Facebook YouTube
Google Plus E-mail
PixelDesign - Tvorba webových stránek Pardubice